Legea 230/2007
actualizata la septembrie 2010
Legea 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari actualizata septembrie 2010
EMITENT:
PARLAMENTUL
PUBLICAT ÎN: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007
Actualizata la data de 1 septembrie 2010
Parlamentul
României adoptă prezenta lege.
CAP. I
Dispoziţii
generale, definiţii
ART. 1
Prezenta lege
reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi
modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în
proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
ART. 2
În condiţiile art.
1, datorită stării de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia
măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor
asupra proprietăţii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în
asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.
ART. 3
În sensul
prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a) clădire-bloc de
locuinţe-condominiu - proprietatea imobiliară formată din proprietăţi
individuale, definite apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţe, şi proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu şi un
tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în
condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună;
b) proprietate
individuală - apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activităţi, care
împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de
proprietate imobiliară. Cu excepţia unor situaţii pentru care există alte
prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de
proprietate asupra unei proprietăţi individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat în acelaşi mod ca şi dreptul de proprietate asupra altor bunuri
imobile;
c) proprietate
comună - toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;
d) proprietate
comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată - cel
puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări
sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi
definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;
e) cotă-parte
indiviză - cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi
individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa
utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor
proprietăţilor individuale;
f) proprietar al
spaţiului, respectiv al apartamentului - persoana fizică sau juridică, de drept
public ori de drept privat, care are în proprietate acel spaţiu, respectiv
apartament, într-un condominiu;
g) asociaţie de
proprietari - formă de asociere autonomă şi nonprofit a majorităţii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de
asociere - actul care consfinţeşte decizia proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale
asociaţiei de proprietari - cheltuielile sau obligaţiile financiare ale
asociaţiei care sunt legate de exploatarea, reparaţia ori întreţinerea
proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază
proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile
individuale;
j) cotă de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari- suma corespunzătoare din
cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească
lunar;
k) atestat - actul
care dovedeşte calitatea de administrator de imobil.
CAP. II
Înfiinţarea şi
înregistrarea asociaţiei de proprietari
ART. 4
(1) Asociaţia de
proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care,
pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii.
(2) Consecinţele
neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi
gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.
ART. 5
(1) Asociaţia de
proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un
tabel nominal, anexă la acordul de asociere.
(2) În clădirile
de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de
proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care
nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate
fi delimitată.
(3) Dacă este
cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire
îşi reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele
tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru
dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu
statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de
constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui
rază teritorială se află clădirea.
(2) Statutul şi
acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi
individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi
prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea
proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de
etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent
clădirii;
d) enumerarea şi
descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
e) cota-parte
indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociaţia de
proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii
judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele
judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se
dă fără citarea părţilor şi este executorie.
(6) Încheierea
este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă
cu citarea părţilor.
ART. 7
Înscrierea
ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezenţi la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a
acestora, fără alte formalităţi.
ART. 8
(1) Pentru
modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de
proprietari.
(2) Orice
modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.
CAP. III
Drepturile şi
obligaţiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot,
la adunarea generală a proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să
candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei
de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză
trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
ART. 10
Proprietarii au
dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au
acces, la cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul
poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea
publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol
integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii
comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaţiile
alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din
proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii
apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a
construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea
asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care
nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai
prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii
proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de
autoritatea publică locală.
ART. 13
Veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii
comune aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile
speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu
privire la proprietatea comună şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor
venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial
într-un raport afişat la avizierul asociaţiei de proprietari.
ART. 14
Proprietarul este obligat să menţină
proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu
poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau
individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile,
proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său
al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se
repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate
avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile
de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri
pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi
eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura
intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar
al întregii clădiri.
(2) În clădirile afectate de seisme,
proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, cu
sprijinul autorităţii publice locale sau centrale.
ART. 17
Dacă proprietarul unui apartament ori
spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune
oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu,
respectivul proprietar sau respectiva persoană are obligaţia să repare
stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
ART. 18
În cazurile în care în clădirile de
locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub
orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii
celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau reprezentantul
legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea
normală a clădirii, precum şi plata daunelor.
ART. 19
În cazul spaţiilor, respectiv al
apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor
fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care îşi înstrăinează
apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt
obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la
zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica
actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea sociaţiei de proprietari,
care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura
preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea
numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari.
Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de
drept.
(3) În cazul existenţei unor datorii către
asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se
introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către
cumpărător.
CAP. IV
Organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari
ART. 21
(1) La
adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii vor
alege dintre cei prezenţi un comitet executiv, format din preşedintele
asociaţiei de proprietari şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî
numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii
asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori,
atunci adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari
va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei
de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de
contract sau convenţie de prestări de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cel puţin
studii medii şi pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari
hotărăşte astfel, într-un cont bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie
suficientă şi îndestulătoare, pe baza unui contract de garanţie încheiat în
acest sens. Cuantumul
garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor
lunare ale asociaţiei.
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari
este fie candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea
membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv
ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării
generale. Preşedintele, în situaţii deosebite, poate numi temporar dintre
membrii comitetului executiv un vicepreşedinte căruia îi poate delega atribuţiile
sale.
ART. 22
(1) Deponentul garanţiei menţionate la art.
21 alin. (2) nu poate dispune în niciun mod de suma depusă drept garanţie şi
nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor
condiţii: aprobarea descărcării de gestiune privind exerciţiul financiar
precedent de către adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari,
precum şi încetarea efectelor delegaţiei menţionate la art. 21.
(2) În cazul în care se constată de către
reprezentanţii asociaţiei de proprietari sau de către proprietarii înşişi
minusuri în gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu
cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la art. 21
alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă, anterioară a adunării generale, fără a
avea nevoie de consimţământul deponentului garanţiei.
ART. 23
(1) După adunarea generală de constituire a
asociaţiei de proprietari va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul
trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri ai asociaţiei.
Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puţin unei adunări generale
a proprietarilor aparţine membrilor comitetului executiv, inclusiv
preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Adunarea generală este alcătuită din toţi
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.
(3) Adunarea generală ordinară se convoacă
fie de preşedintele asociaţiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale
extraordinare ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul
executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai
asociaţiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin
afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal convocator, asupra oricărei
adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 7 zile înainte de
data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
Ordinea de zi anunţată se poate completa prin hotărâre a adunării generale.
ART. 24
(1) Adunarea generală poate adopta
hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari
(jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dacă la prima convocare nu este
întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea generală va fi
suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei
convocări.
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă
există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi,
hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin
votul majorităţii acestora.
(4) Hotărârile adunării generale a
asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din
condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotărârilor în
adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere
următoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot
pentru proprietatea sa;
b) pentru hotărârile cu privire la
stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi
modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din
proprietatea comună;
c) proprietarul poate fi reprezentat în
adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt
reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul
în numele căruia votează;
d) un membru al asociaţiei de proprietari
poate reprezenta unul sau mai mulţi membri absenţi, dacă prezintă împuternicire
semnată de către proprietarii în numele cărora votează;
e) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de
proprietari este decisiv.
(2) Hotărârile adunărilor generale vor fi
luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la
adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al
asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii, dar nu mai puţin
de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată
sau reconvocată.
(3) În situaţii excepţionale, hotărârile
pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau
unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează
direct, pe bază de tabel nominal.
(4) Hotărârile adunărilor generale se
consemnează în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se
semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, în scris,
tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dacă o hotărâre a adunării generale este
contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de
proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor,
aceştia pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de
la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii
decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.
ART. 27
Adunarea generală a proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie
preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de
cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică bugetele de venituri
şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv
reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi
eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile
sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei
funcţionări a clădirii;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost
conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor
asociaţi.
ART. 28
(1) Asociaţia de proprietari poate
intermedia servicii între furnizori şi proprietarii consumatori, în special cu
privire la serviciile publice de utilităţi, pe baza unor contracte de prestări
de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la
serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire
la serviciile publice de utilităţi, furnizorul serviciului va acţiona împotriva
proprietarilor restanţieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea
asociaţiei de proprietari constă în: repartizarea facturilor către proprietari
prin lista de plată lunară, încasarea şi plata sumelor reprezentând
contravaloarea consumului facturat, înştiinţarea furnizorului cu privire la
debitori.
ART. 29
(1) Cu excepţia atribuţiilor rezervate
exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente
sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, comitetul executiv
reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja
personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de
preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării
generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a
acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul,
decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor
adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi
a acordului de asociere, precum
şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de
venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
d) reglementează folosirea,
întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii
comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;
e)
întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea
lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor
activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia
încasărilor şi plăţilor lunare;
g)
pentru scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari, angajează şi demite,
încheie şi reziliază contracte;
h) îşi asumă obligaţii, în nume propriu sau
în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind
interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în nume
propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari,
interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de
penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de
plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor
legale;
k) avizează documentele asociaţiei de
proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii
tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a
construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi
de criză;
o) exercită alte atribuţii
care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
(2) Şedinţele comitetului executiv sunt
legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi.
Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de
proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
(3)
Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al
comitetului executiv.
ART. 31
(1) Preşedintele
asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi
asumă obligaţii în numele acesteia. El reprezintă asociaţia de proprietari în
relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui
proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în
procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării
generale a proprietarilor.
(2) Preşedintele
asociaţiei de proprietari supraveghează şi urmăreşte aplicarea hotărârilor
adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de
asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în
funcţie de situaţie, poate propune comitetului executiv sau adunării generale,
după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele,
hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale
şi statutare.
ART. 32
(1) Preşedintele asociaţiei de proprietari
sau membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe baza unui contract de
mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării
bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce
le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de
proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în faţa legii şi a
proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod
deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a
asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi
documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri
şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an,
întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi
asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii aleşi ai
asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat,
conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării
bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(3) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce
le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau
în solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile
cauzate proprietarilor în mod deliberat.
ART. 34
(1) Administrarea, întreţinerea,
investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei
de proprietari.
(2) Asociaţia de proprietari angajează
persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte
cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv
furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi
reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
CAP. V
Administrarea în asociaţia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care
include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie,
asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru
funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare
cu persoane juridice specializate şi autorizate, care au ca obiect de
activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate
principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplică în mod corespunzător prevederile art.
21 alin. (2) şi ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin
încheierea unui contract individual de muncă, conform celor stabilite prin
negociere directă.
(3) Candidaţii pentru funcţia de
administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei
de proprietari documentele solicitate, garanţiile profesionale şi materiale
prevăzute de lege şi trebuie să nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adoptă decizii
asupra cuantumului salariilor, al indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri
care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă, precum şi
asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care
administrarea clădirii este asigurată de persoane juridice, în limita bugetului
de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide
şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari
care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului
de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoană fizică sau
juridică, are, în principal, următoarele atribuţii:
a) prestarea serviciilor în mod
profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a
fondurilor băneşti;
c) efectuarea formalităţilor necesare în
angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi
întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării
regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a
obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile
publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea generală a proprietarilor;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii
expres prevăzute de lege.
ART. 37
Pentru lucrările privind proprietatea
comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate,
supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al
asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac
cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor
proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente
activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile,
persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot încheia
poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională. Asigurarea de răspundere
civilă profesională nu acoperă riscurile cu privire la fraudă, înşelăciune,
deturnare de fonduri înfăptuite cu bună-ştiinţă. Persoanele care nu au
calitatea de administrator de imobile nu pot încheia poliţe de asigurare de
răspundere civilă profesională.
ART. 39
Proprietatea comună poate fi utilizată de
către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat,
numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al
proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de
închiriere, de folosinţă sau de concesiune.
ART. 40
Asociaţia de proprietari are obligaţia să
ia măsuri cu privire la îmbunătăţirea confortului termic al clădirii.
ART. 41
Modificările constructive şi utilizarea în
alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi:
ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare
şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului
executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui
proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert
autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în
condiţiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum
şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinaţa
iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face
numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct
afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
schimbării.
ART. 43
Pentru lucrări majore cu privire la
exploatarea, întreţinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea şi modernizarea
proprietăţii comune, asociaţia de proprietari poate angaja, în numele
proprietarilor şi cu semnătura lor individuală, credite bancare sau orice alte
forme de creditare, conform prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea
comună, asociaţia de proprietari, în numele proprietarilor asociaţi, poate
încheia poliţe de asigurare.
ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaţiei de
proprietari este anul calendaristic.
(2) Înainte de începutul următorului an
fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti şi
va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual de venituri şi
cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaţiei de proprietari,
inclusiv fondurile necesare organizării şi funcţionării acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaţiei de
proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar
pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va
pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru
constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în
tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de
proprietari. Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se
vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei de
proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaţia de proprietari poate deschide
unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancară, în condiţiile legii.
ART. 46
Toţi proprietarii au obligaţia să plătească
lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în
avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le
revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente
fondurilor din asociaţia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt
următoarele:
a) cheltuieli pe număr de persoane care
locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în
funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente
serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin
intermediul asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
ART. 48
(1) Stabilirea şi repartizarea sumei care
priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea
comună.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de
proprietari pentru plata unor servicii de utilităţi publice sau de altă natură,
legate de proprietăţile individuale din condominiu şi care nu se facturează
individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după acelaşi criteriu
care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile
contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaţia de proprietari poate stabili
un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată
pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte
termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma
la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară
de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea
penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al
asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor
impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu
reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură
administrativă.
ART. 50
(1) Asociaţia de proprietari are dreptul de
a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata
cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90
de zile de la termenul stabilit.
(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este
scutită de taxă de timbru.
(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de
proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de
procedură civilă.
ART. 51
(1) Asociaţia de proprietari are un
privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii
proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate
cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după
cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au
fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de
publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de
proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de
contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se
radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia
confirmă plata sumei datorate.
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară
privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de
timbru.
CAP. VII
Raportul dintre administraţia publică
locală şi centrală şi asociaţiile de proprietari
ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor,
oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sprijină
activitatea asociaţiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor şi
sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
(2) Consiliile locale organizează în cadrul
aparatului propriu un compartiment specializat în sprijinirea şi îndrumarea
asociaţiilor de proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate înfiinţate
în cadrul autorităţii publice locale îndrumă şi sprijină proprietarii pentru a
se constitui în asociaţii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor,
oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti îndrumă şi
sprijină asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor locale ce
le revin asupra proprietăţii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de
administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea
compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice
locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea
calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului
propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, exercită controlul asupra activităţii
financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la
solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.
CAP. VIII
Sancţiuni
ART. 56
(1) Constituie contravenţii următoarele
fapte:
a) neluarea de către proprietari, de către
asociaţia de proprietari sau de către comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în
stare de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (ascensor,
hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, de încălzire
centrală, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de
gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor,
instalaţii de antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată durata existenţei
acestora;
b) neîndeplinirea atribuţiilor de către
preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de către proprietar a
lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii
şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de
natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;
d) schimbarea de către proprietar a
destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale;
e) modificarea aspectului proprietăţii
comune, precum şi a elementelor constructive ale clădirii fără aprobările şi
autorizaţiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea
prevederilor prezentei legi de către funcţionarii publici şi personalul angajat
al autorităţilor publice locale şi centrale, inclusiv personalul regiilor ori
al societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a
fost comisă în astfel de împrejurări încât să constituie infracţiune.
(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1)
se sancţionează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la lit. a), b) şi c)
se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevăzută la lit. d), cu amendă de
la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevăzute la lit. e) şi f), cu
amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sancţiunile pentru contravenţiile
prevăzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplică persoanelor fizice constatate
vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) funcţionarilor publici sau
personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor
ori societăţilor furnizoare de servicii de utilităţi publice.
(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute
de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate, precum şi
aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se fac de către persoanele împuternicite
de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de Ministerul Internelor şi Reformei
Administrative, de primari sau de împuterniciţii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la
contravenţii se completează cu dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001
privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi
completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare.
CAP. IX
Dispoziţii tranzitorii şi finale
ART. 58
(1) Instituţiile administraţiei publice
locale ori centrale sau orice alte societăţi de stat, care deţin în proprietate
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în clădirile
de locuinţe, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din
condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a
colabora cu asociaţia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale
proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaşul, indiferent de statutul
locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către chiriaş
nu absolvă proprietarul de la obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari
prevăzute în prezenta lege.
ART. 59
În termen de 60 de zile de la data intrării
în vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor şi Reformei Administrative,
împreună cu Ministerul Economiei şi Finanţelor, Ministerul Muncii, Familiei şi
Egalităţii de Şanse, Ministerul Transporturilor şi Ministerul Justiţiei vor
elabora şi supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere în
aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intră în vigoare la 30 de
zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.
ART. 61
La data intrării în vigoare a prezentei
legi se abrogă: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 şi anexa
nr. 2 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificările şi completările
ulterioare, Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobată cu modificări prin
Legea nr. 234/2002, precum şi orice alte dispoziţii contrare.
Această lege a fost adoptată de Parlamentul
României, în condiţiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75
şi ale art. 76 alin. (1) din Constituţia României, republicată.
Bucureşti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.